@jgfreeman...
In Ihrer Berechnung haben Sie bis 2025 ganze 2 MRD Tilgung berücksichtigt.
Das ist - sorry - lächerlich.
Szenario 1
Sollte die Inflation in Deutschland - wie von Experten erwartet - bereits 2024 wieder Richtung 2% fallen, werden die Leitzinsen wieder Richtung 2% fallen und ihr gesamtes Shortszenario ist schlagartig tot, da der Rückgang der Immobilienpreise mit sinkenden Leitzinsen schlagartig endet.
Szenario 2
Sollte die Inflation sich - trotz weiterhin schwacher Wirtschaftsdaten - über 3% halten können, so dass EZB und FED die Leitzinsen - wider Erwarten 2024 nicht signifikant senken - wird Aroundtown das 2022 begonnene Verkaufsprogramm deutlich intensivieren und erstmals überhaupt bereit sein, potenziellen Käufern Preisabschläge auf den gutachterlich festgestellten Marktwert von 10% oder 20% einzuräumen. Die Verkäufe in Q1 lagen erneut deutlich ÜBER den Buchwerten, wie am FFO2 ablesbar. Sofern die Gewerbe-Immobilienpreise, wie aus dem Q1-Bericht ersichtlich - weiterhin stabil bleiben, kann sich Aroundtown mit einem Verkauf von 50% des Immobilienportfolios (Marktwert = 14 MRD €) und Rückkauf der Anleihen + Perpetuals (Marktwert aktuell = 13,5 MRD €) KOMPLETT entschulden. Das verbleibende schuldenfreie Immobilienportfolio (Marktwert 14 MRD €) erbrächte nur noch 50% der Mieteinnahmen, aber 0% der bisherigen Schuldzinsen. Auch dieses Szenario tötet Ihr Shortszenario.
Fazit:
Der Dissenz zwischen uns liegt nicht in der Frage, ob sich Aroundtown entschulden muss, sondern zu welchen Konditionen und in welchem UMFANG sich Aroundtown entschulden kann.
Die Aussage - der Immobilienmarkt sei nicht aufnahmefähig für einen Abverkauf von 50% des Immobilienportfolios (Buchwert 14 MRD EUR) - mag stimmen, sofern AT1 die Immobilien ohne Abschlag auf den Marktwert anböte. Fakt ist, dass in den letzten Jahren kein einziger Wettbewerber (nicht einmal Adler) bereit war, Kaufinteressenten mit Rabatten von 10% oder mehr anzulocken.
Die aktuellen Transaktionsvolumina im Immobilienmarkt reflektieren im Wesentlichen Transaktionen von Neubauten zu den aktuell sehr hohen Neubaupreisen bzw. von Bestandsimmobilien nahe der hohen Buchwerte. Mir ist bislang keine einzige Milliardentransaktion bekannt, die mit 10, 20 oder 30% Abschlag zum Buchwert durchgeführt wurde, weil die großen Immobiliengesellschaften das aktuelle Leitzinsniveau in USA und Europa NICHT für nachhaltig erachten und demnach in Erwartung steigender Immobilienpreise schon für das zweite Halbjahr 2023 mit einer wieder anziehenden Nachfrage für Immobilien bei Großinvestoren rechnen. Unter dieser Prämisse ist unter den CEOs aktuell niemand bereit, ernsthafte Verhandlungen mit Hedgefonds o.ä. auf Grundlage der Forderung nach Preisnachlässen über 10 oder 20% aufzunehmen.
Wie Sie zutreffend sagten, hätte ein Center Parcs Verkauf mit einem aktuellen Marktwert von ca. 1,1 MRD € (Kaufpreis 2019: 900 Mio €) das Potenzial für eine grundlegende Neubewertung der AT1-Aktie.
Was mich aus der Logik eines Shortsellers nicht verwundert:
Ihre Berechnung in Post #3225 enthält null Liquiditätszufuhr / Anleiherückkauf aus dem Center parcs Verkauf, obwohl mittlerweile bekannt ist, dass diesbezüglich ernsthafte Verhandlungen laufen und auch bereits konkrete Zahlen über den potenziellen Verkaufspreis kursieren.
Sollte die Transaktion tatsächlich in einer Größenordnung von 1,1 MRD € zustande kommen, hätte Aroundtown während der vierjährigen Haltefrist einen Wertzuwachs von 200 Mio € erzielt. Das für sich genommen spricht nicht gerade für ein schlechtes Geschäft.
Der wirkliche Gewinn-Hammer käme aber tatsächlich erst 2023, namens Anleiherückkauf.
Auf Basis es im Q1-Bericht genannten durchschnittlichen Rückkaufspreises für die in Q2 zurückgekauften 2024 bis 2026 fällig werdenden Anleihen i.H.v. 82% ergäbe sich bei einem Anleiherückkauf ließe der Einsatz eines Verkaufserlöses nach Abzug von Steuern und Verkaufskosten i.H.v. 1 MRD EUR den Rückkauf von Anleihen im Nominalwert von 1,2195 MRD € zu, was einem Buchgewinn i.H.v. 219,5 Mio € entspricht.
Aroundtown könnte mit einem Anleiherückkauf aus dem Center Parks Transaktionserlös den aus Kauf und Verkauf erzielten Buchgewinn i.H.v. 200 Mio € also kurzerhand VERDOPPELN.
Der positive Einfluss aus dem in Q2 bereits durchgeführten Rückkauf von Anleihen im Nominalwert von 595 Mio € zu durchschnittlich 82% Kaufpreis (siehe Q1-Bericht Seite 39: Buchgewinn: 18% x 595 Mio € = 107,1 Mio €) wird in den Q2-Zahlen sichtbar werden. Wäre die Transaktion bereits Ende März und nicht erst Anfang April abgeschlossen worden, stünde in der Q1-Bilanz anstelle eines Quartalsverlusts von 21,6 Mio € ein Quartalsgewinn (nach Steuern) von ca. 53 Mio € (-21,6 Mio € + 107,1 Mio € x (1-30%) = 53,3 Mio €).
Ich wage zu behaupten, dass heute veröffentlichten Analystenstimmen gänzlich anders ausgesehen hätten, wenn AT1 - trotz Wertminderungen i.H.v. 133,4 Mio € - einen Quartalsgewinn von mehr als 50 Mio € ausgewiesen hätte.
www.aroundtown.de/fileadmin/user_upload/...023/AT_Q1_2023.pdf
Sollten sich die Immobilienpreise (wie aktuelle Statistiken bereits andeuten) in Q2 beruhigen und sich keine signifikant höheren Wertberichtigungen als in Q1 ergeben, dürfte Aroundtown - allein aufgrund des bereits durchgeführten Anleiherückkaufs i.H.v. 595 Mio € - in Q2 wie auch insgesamt für das 1. Halbjahr schwarze Zahlen schreiben.
In einem auf Zinsentwicklung und Werteverfall gestützten Angstszenario sollte man die beruhigende Wirkung der Aussicht auf die Rückkehr schwarzer Zahlen nicht unterschätzen...
Die im Q1 Bericht gelieferten FAKTEN zur Entwicklung von Immobilienwert, Mieteinnahmen, Portfolioverkäufen, Leerstandsquote, Verschuldungsgrad, Anleiherückkauf und Net Asset Value rechtfertigen m.E. nicht ansatzweise einen Bewertungsabschlag des Börsenkurses zum NAV je Aktie von ca. 89%. AT1 steht nicht kurz vor einem Insolvenzantrag, wie man angesichts dieses Marktwertabschlags vermuten müsste.
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